Почему проект ЖК Very от ГК "Основа" ужасен?!
ЖК «Very Ботаническая 29» - кричащий пример жадности девелоперского бизнеса в условиях, когда городские власти полностью игнорирует интересы развития Москвы и мнение жителей СВАО и Марфино.
116 000 кв.м
что приведет к росту плотности населения в 6 раз!!!
1 700 квартир
в незаконном ЖК планируется проживание около 4 000 человек
+ 2 500 авто
будет парковаться у нас при полном отсутствии резервов парковки
Какие последствия?
Жителям СВАО и Марфино проект несёт ничего хорошего: рост плотности населения, дефицит инфраструктуры, парковочные войны, транспортный коллапс.
VERY Прямой ущерб Главному Ботаническому саду РАН
Строительство здания выше 15 м негативно скажется на коллекции растений в Новой фондовой оранжереи
VERY Двухкратный рост населения.
Технические параметры, предлагаемые в рамках публичных слушания вызывают вопросы: 109 600 кв. м жилой застройки на 2,7 га – это примерно 1700 квартир.
VERY Дефицит инфраструктуры
Проект незаконного жилого комплекса на месте гостиницы «Останкино» предусматривает минимальную инфраструктуру
VERY Транспортный коллапс
Столь резкий рост плотности населения без сомнений создаст транспортный коллапс на важнейшей артерии СВАО - узкой Ботанической улице
О проекте:
Новостью 2019 года в Марфино определенно станут публичные слушания по проекту застройки территории гостиницы «Останкино», намеченные на 18-00 7 ноября, в рамках которых инвестор проекта – ГК «Основа» и город предлагает на обсуждение весьма спорное решение, включающее:

  • изменение основного вида использования участка с земли для размещения гостиницы на размещение жилых домов,
Предлагаемый основной вид использования - 2.6.0 – размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

  • увеличение разрешенной плотности застройки до 41,33 тыс. кв.м на 1 га и без ограничения предельной высоты, что в итоге даст застройку общей площадью 116 100 кв.м, из которых 109 600 – жилая, 6 500 – нежилая, включая (вероятно, платное) детское дошкольное учреждение на 100 мест площадью 2000 кв.м.
СРАВНИМ С ТЕМ, ЧТО АКТУАЛЬНО СЕЙЧАС:

На данный момент, согласно правилам землепользования и застройки города Москвы (постановление Правительства Москвы №120-ПП от 28.03.2017) участок находится в территориальной зоне с индексами – 3.0.0, 4.4.0, 4.7.1:

3.0.0. Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

4.4.0. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

4.7.1 Размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской деятельности из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий).



Предельные показатели: максимальная плотность застройки – 20 тыс. кв.м/га, максимальная высота – 25 м, максимальная застроенность – 100%.

Площадь нынешнего здания гостиницы составляет около 40 000 кв.м, тогда как предлагаемые изменения увеличат ее втрое, почти до 120 000 кв.м, причем без какой-либо социальной, бытовой, транспортной и рекреационной инфраструктуры.

НЕМНОГО ФАКТУРЫ И ПРЕДЫСТОРИИ:

В августе 2017 года структуры, связанные с ГК «Основа» выкупили гостиницу «Останкино» (40 000 кв.м) у группы ВТБ за 1 млрд. руб. Источник: Ведомости.

В 2018 году информация о проекте появилась в интернете, несколько архитектурных бюро выложили конкурсные работы, из которых стала понятна концепция проекта – сверхуплотнительный высотный проект жилой застройки без инфраструктуры, резко контрастирующий с окружающей застройкой и не учитывающий объективные ограничительные факторы в принципе. Неудивительно, что проект вызывал резко отрицательную реакцию у марфинцев и всех жителей СВАО в целом.

один из конкурсных рендеров проекта застройки гостиницы "Останкино", утекших в сеть в 2018 году - обратите внимание на гигантскую тень справа от зданий.
На массовые протестные письма глава Управы Марфино Л.М. Сабирзянова (ныне бывшая) ответила следующим образом:

По информации Москомархитектуры в соответствии с действующим законодательством землепользователь участка ООО «Гостиница Останкино» обратился в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы с вопросом о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы для размещения жилого комплекса на месте сносимой гостиницы. Вопрос рассмотрен на Городской комиссии 02.11.2018. Принято решение о нецелесообразности внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы. Ссылка на официальное письмо.

Видимо, тогда проект завернули из-за и без того накаленной обстановки в Марфино, связанной с крайне негативным восприятием большинством населения проекта реновации. В силу чего в Москомархитектуре скорее всего подстраховались и отложили публичные слушания по столь шоковому проекту на год, чтобы эффект от них не сказался на результатах выборов в МГД.

Тем не менее, сейчас проекту дали зеленый свет.

СРАВНЕНИЕ СО СТАРЫМ МАРФИНО

Сравним непонятные с первого взгляда данные, предлагаемые к публичному обсуждению, с параметрами сложившейся застройки. В качестве отправной точки возьмем территорию Старого Марфина (выделена зеленым), ограниченную с юга ул. Академика Комарова, с востока Ботанической улицей, с севера – территорией ООПТ и с запада – концерном "Автоматика". Площадь жилого массива составляет около 20 га, на которых расположено 39 жилых домов ( 6 – четырехэтажные, 28 - пятиэтажные, 4 – девятиэтажные) со средней этажностью 5,24 этажа при высоте около 18,5 м, в которых находятся 2205 квартир, что дает плотность около 105 квартир на 1 га.

Технические параметры, предлагаемые в рамках публичных слушаниях, мягко говоря, вызывают вопросы: 109 600 кв. м жилой застройки на 2,7 га – это примерно 1700 квартир (Общая площадь минус 10% на места общего пользования, минус 5% на подземный паркинг, и мы получаем чистую площадь квартир 93 000 кв.м, что при средней для Москвы площади квартиры в новостройке в 54 кв.м позволяет оценить количество новых квартир на месте гостиницы «Останкино» довольно точно).

1700 квартир!!! То есть, в новостройки планируют заселить почти столько же людей, сколько сейчас живет во всем Старом Марфине.

Эта цифра позволяет сделать дальнейшие расчеты: плотность застройки нового проекта составит 630 кв/га, что в 5,5 раз превышает показатели Старого Марфино, тогда как отсутствие в параметрах нового проекта предельной допустимой высотности не ограничивает девелопера в этом вопросе. Скорее всего, она составит 25-30 этажей.



Контраст между проектом ЖК VERY на месте гостиницы и окружающей его средой поражает - такое впечатление, что инициатор никогда не был на месте...
Учитывая то, что информация о концепции проекта является секретом даже для профессионалов рынка недвижимости (нам информацию найти не удалось, игроки рынка располагают лишь общедоступными фактами без конкретных деталей), проект готовится в обстановке максимальной скрытности, и нас с вами вряд ли ждет что-то положительное – например, малоэтажный элитный жилой комплекс, напрашивающийся в этом месте при наличии у девелопера здравого смысла.

Серьезным аргументом в пользу сверхплотного проекта с минимальным набором инфраструктуры является портфолио владельцев ГК «Основа», которые являются выходцами из печально известной компании «Мортон», реализовавшей крайне спорные масштабные проекты в ближнем Подмосковье, превратив целые районы в перенаселенные и изолированные гетто. Примеры: Мортоноград в Путилково.


КАК ПРОЕКТ УВЯЗЫВАЕТСЯ С ГЕНПЛАНОМ МОСКВЫ?

Генеральный план города Москвы до 2035 года, скорректированный МГД 15 марта 2017 года, разделяет территорию города на различные зоны развития. Территория гостиницы «Останкино» выделена на карте как многофункциональная общественная зона (книга 2, стр. 36).
Ботаническая 29 - многофункциональная общественная зона, но никак не жилье. Источник: Мос.ру
Теперь вернемся к официальным данным, предлагаемым на рассмотрение в рамках общественных слушаний. На двух участках планируется разместить: 109 600 кв.м жилья, 4 500 кв.м нежилых объектов, возможно платный детсад на 100 мест площадью 2 000 кв.м, и сохранить старое здание под отделение почты и гостиницу площадью 3 900 кв.м.
Диаграмма структуры застройки "жилье/прочие помещения" наглядно демонстрирует, что декларируемое городом направление развития участка как общественной зоны была нагло попрана инициатором проекта, так как больше соответствует параметрам сверхплотной застройки без минимально необходимой инфраструктуры, чем общественно полезной территории с многофункциональными объектами.

Другими слова, девелопер пытается реализовать практически в центре Москвы проект по своей концепции, копирующий гетто, которые строились компанией «Мортон» в Подмосковье.